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郭施亮弃房炒股下场可悲地产未来依然能保值

发布时间:2021-01-21 16:30:29 阅读: 来源:热风炉厂家

郭施亮:弃房炒股下场可悲 地产未来依然能保值

从长远的角度分析,投资房地产的保值增值效果依然理想。至于股票投资,因国内市场存在各种不确定的风险,结合市场运行制度的不合理性,注定在国内不能以长线的角度去分析和投资股票。否则,只会落得可悲下场。

从多地“鬼城”的出现,到李嘉诚多次的“内地卖楼”行动,再到部分城市惊现“断供弃房”等现象,都会给中国房地产市场构成不乐观的预期。

其实,中国房地产市场崩盘一说已讨论多时。然而,时至今日,一线房地产市场的价格却依然坚挺。但是,随着一系列强有力的政策出台,中国房地产市场的未来去向进一步引起社会各界的高度关注。

进入2014年,中国房地产市场发生了重要性的变化。其中,全国房地产开发投资、销售额及相关价格等数据的变化受到市场的重视。

以全国房地产开发投资数据为例,2014年8月13日,国家统计局公布2014年1至7月份数据。据统计,期内全国房地产开发投资5.04万亿,同比名义增长13.7%,增速比1至6月份回落0.4个百分点。其中,住宅投资3.44万亿元,同比增长13.3%,增速回落0.4个百分点,占房地产开发投资的比重达到68.2%。

再以7月份百城房价指数为例,据中国指数研究院8月1日发布的7月份百城房价指数数据统计,全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米,环比6月下跌0.81%,这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。其中,在100个城市中,有76个城市出现环比下跌的迹象,仅24个城市实现环比上涨。

不仅如此,今年以来,多家知名房企的销售完成率并不乐观。其中,在中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中,平均完成率仅为40.3%,其中4家房企完成率不足三分之一。

显然,对于多数房企而言,近两年不仅面临着发展的瓶颈,而且还深陷融资等困境。除此以外,支撑房地产市场发展的大环境也正逐步转变。

过去十年,当属中国房地产市场发展的“黄金十年”。以全国城镇平均房地产价格为例,2003年该价格水平仅为2381元,2012年飙涨至5791元,如今的价格水平更是高出了一截。其中,以北京、上海、广州为主的一线城市,其房地产价格更是实现翻几番的涨幅。

事实上,支撑中国房地产市场“黄金十年”的原因有很多,其中包括地方主导因素、供需关系及保值增值需求等。不过,纵观过去十年,地方的主导因素占比明显偏高。

在分税制改革中后期,因地方事权、财权的不匹配,往往无法完成中央对地方的考核指标。于是,地方借道房地产市场等重要渠道,增加地方的土地财政收入,从而满足地方的财政需求。

至此,在财税改革不完善的大前提下,地方对土地的依赖度大幅提高,房地产业与地方利益的捆绑关系进一步加强。于是,在土地成本持续高企的大环境下,开发商配合土地价格的大幅提升,推高了房地产的最终价格。

近日,有消息称,审计署首次对土地财政“摸家底”式的大审计,拟大力推动土地财政的治理。由此可见,此举意在改变长期存在的地方对土地财政的依赖症。

即使这是改变地方对土地依赖的第一步,但是却为后期的全面整顿作出了重要的铺垫。

值得一提的是,就在今年8月15日,国务院法制办颁布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。随着该条例的正式出台,将会逐步打破原有的割据状态,最终大幅提升整体的执行效率。此外,最为核心的是,不动产登记制度的有效落实将会进一步促进个人住房信息联网、房产税、遗产税乃至物业税等举措。

可以预期,一旦各项重磅政策的有效出台,将会对中国房地产市场构成一定的冲击

在此预期下,“弃房炒股”成为市场热议的话题。那么,“弃房炒股”到底是精明还是愚蠢呢?

近一段时期,A股市场的表现确实有所转强。然而,这种强势行情主要受到持续性“微刺激”政策及沪港通推出预期等因素的影响。

显然,上述的利好刺激因素并没有完全改变A股市场长期存在的“重融资”及“制度扭曲”等问题。即使未来股市的利好政策接连推出,也不可能成为股市走牛的关键依据。至此,本轮股市的上涨性质仍然局限于阶段性反弹,或者中级反弹。

就目前而言,中国房地产市场的发展预期并不明朗,一旦多个重磅性政策得以有效落实,则会对中国房地产市场构成沉重性的打击。不过,因国内重磅政策的推出时点颇具不确定性,此举又为房地产市场带来一段充足的缓冲期。

“弃房炒股”到底可不可取?笔者郭施亮列举一个简单的例子,假设您在2007年以48元的价格买下中国石油,恐怕用10年的时间也未必能够顺利解套。即使您能够在10年后顺利解套,却因货币的迅速贬值,您得到的资产可能只有原来价值的1/3.

至于房地产投资,这里引用一组数据,即100年前一块黄金可以买下整个北京四合院,而100年后十块黄金也远远买不下同样的四合院。如果把房地产与货币作为对比,则房地产的保值增值能力更为显著。

换言之,即使中短期房地产市场存在下行的风险,但从长远的角度分析,投资房地产的保值增值效果依然理想。至于股票投资,因国内市场存在各种不确定的风险,结合市场运行制度的不合理性,注定在国内不能以长线的角度去分析和投资股票。否则,只会落得可悲下场。

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